您现在的位置:首页 >> 法院新闻 >> 以案说法
法院新闻
法院要闻
以案说法
继承的房产惹来官司 房屋无法过户谁之过?
来源:  发布时间:2017-09-09

在签订了房地产买卖合同时,王某怎么也想不到,她继承多年的房屋因政策性问题不能进入市场交易,无法办理过户,反而给她惹来了一场官司。法官提醒人们,买卖房屋需了解相关权属情况及能否进入市场交易,以免产生不必要的纷争。

案情回放

房屋转让后却无法过户

2011年8月,王某通过公证方式,继承了因病去世的丈夫龙某名下的A房屋, 取得A房屋的房地产所有权证。A房屋属于龙某向其所在单位购买的房改房。

2016年9月,王某与武某签订了房地产买卖合同,将A房屋转让给武某。签订合同当天,王某收取了武某支付的购房定金2万元。在委托有关部门对A房屋进行测绘后,王某向房地产管理部门提交申请,办理A房屋的过户登记手续。房地产管理部门对王某的申请作出答复,认为在该市实行住房制度改革期间,龙某未按当地《城镇住房制度改革试行方案实施细则》的有关政策规定,办理A房屋的房改购房审批手续,故该房屋不属于房改房管理范围,该房产权应属单位自管房性质,不符合按照房改房政策规定办理该房上市交易审批产权转移相关手续。

2016年10月,在得知A房屋因政策性问题不能办理过户登记手续后,王某通过邮寄方式,向武某发出解除房地产买卖合同的通知书,告知房屋有关情况,提出解除双方签订的房地产买卖合同,并通知武某可以随时向其取回购房定金2万元。

武某认为王某不履行合同构成违约,遂向法院提起民事诉讼,请求判令王某双倍退还保证金共4万元。一审法院判决王某构成违约,双倍返还定金共4万元给武某。

争议焦点

房主是否存在过错违约

王某不服一审判决,向市中级人民法院提起上诉。

王某上诉称,当她知道A房屋不能过户,已与武某商量,主动要求退还定金2万元给武某,因不能过户,故她也没有按合同约定将房屋交付给武某。在一审时,她提供了证据,证明A房屋产权经过房改后,产权已全部属于龙某所有,她在领新房产证时,房产性质定性是私有,并没有特殊注明不能交易等。有了这些材料,她有理由相信A房屋是可以交易的,无法预料到该房产会由于政策问题不能过户。因此对于无法履行A房屋的买卖合同,她没有过错。

武某辩称,王某对民事法律行为处分的对象应当明确其所享有的权利及权利的限制,王某对A房屋是否享有可交易权及过户权是其基本义务,A房屋未能完成过户完全是由于王某不充分注意到房产的权利限制所致。王某在买卖合同中承诺A房屋是可以交易并过户的,A房屋不能过户的过错责任完全在王某一方。A房屋不能过户不存在不可抗力及情势变更的免责理由,王某不存在法定或约定的免责理由,应当对合同不能履行承担违约责任。

终审判决 屋主无主观违约的故意

市中院经审理认为,本案是房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是王某是否违约,应否双倍返还定金给武某。

首先,涉讼房屋是属于王某的丈夫龙某生前向某公司购买的房改房,王某在龙某去世后继承了该房产,并以王某的名义领取了涉讼房屋的房地产所有权证,该房地产所有权证注明房屋性质为房改房,共有情况是单独所有。正常情况下,王某完全是有理由相信该房产是可以上市交易的。其次,王某与武某签订合同后,积极协助武某办理了涉讼房屋产权过户转移登记的部分手续,如委托有关部门对涉讼房屋进行测绘及向房管部门提交房屋过户申请。再次,按照某住建局的答复,涉讼房屋无法转让的原因是由于龙某生前在实行住房制度改革期间,未按有关政策规定办理房改购房审批手续。正常情况下,除非有关部门在王某领取涉讼房屋权属证书时,曾告知王某涉讼房屋无法转让,或者在权属证书中注明该情况,否则王某是无法预知涉讼房屋因不符合政策规定,无法转让。按照王某与武某所签订《房地产买卖合同》的约定反映,双方在签订合同时,已对涉讼房屋的权属情况进行了一定了解,无证据证明王某事前知悉或者故意隐瞒房屋无法上市交易的情况。况且,王某于20169月向房管部门提出过户申请,在知悉涉讼房屋无法过户后,即时于201610月向武某发出了解除合同通知书,告知了涉讼房屋的有关情况,并同意退还购房定金给武某。故综合上述事实分析,王某在签订合同后已积极配合武某办理房屋过户手续,王某客观上无法预见登记在其个人名下的房屋会因不符合政策而无法转让,王某主观上没有违约的故意,其不构成违约,本案不适用《合同法》规定的双倍定金罚则。

市中级人民法院依法判决,王某返还定金2万元及自签合同日期起的利息给武某。

法官说法

购房前需了解权属情况以及能否进入市场交易

房屋买卖属大额交易,需持审慎原则。消费者购房前,应先了解房屋权属情况,确保房地产可进行市场交易,手续齐全,无任何权利瑕疵、不受他人合法追索;在签订合同时应该在补充协议中对违约行为作出详细约定,以确保自身的合法权益。卖方出售房地产,应取得该房地产共有权人同意;房地产已设立抵押权的,卖方出售房地产应取得抵押权人同意;如房地产出租的,卖方应确认承租人已放弃对该房地产的优先购买权等,做到安全交易,避免发生纷争。



撰稿人:刘小婷