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购买的二手房屋涉讼被查封 买受人提起诉讼被判败诉
来源:  发布时间:2017-12-08

市民伍某夫妻怎么也想不到,购买了房屋并入住,本以为迟点办理过户手续没有问题,谁知两年后房屋竟然涉讼被查封了,向法院提起诉讼也被判败诉。办案法官提醒消费者,在购买房屋特别是二手房时,要注意查看房屋的所有权证,了解是否设定抵押权登记,并及时办理过户手续,以避免法律风险。

案情回放

购买的房屋被查封扣押买受人向法院提起诉讼

2013年5月,伍某夫妻向邓某购买市区某小区房屋,双方签订了房产买卖合同,约定:卖方(邓某)将登记在其名下的坐落于某小区的房屋转让给买方(伍某夫妻);该房地产没有设定抵押也未被查封,卖方对该房地产享有完全的处分权;该房地产转让总价款为33万元,买方于2013510日前一次性付清全部房款;买卖双方须在签订本合同七日内,共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续,卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助;等等。签订合同后,伍某夫妻将全部购房款交付给邓某,邓某则签写了收据一份交给伍某夫妻收执,同时将上述房屋交付给伍某夫妻居住使用。伍某夫妻购买讼争房屋后,一直没有向产权登记部门申请办理房屋产权过户登记手续。

2015年9月,江城区人民法院根据冯某提出的诉讼财产保全申请,就其与邓某买卖合同纠纷一案作出民事裁定,查封了本案讼争房屋。伍某夫妻对上述裁定不服,向江城区人民法院提出异议。后江城区人民法院作出执行裁定,驳回伍某夫妻的异议。伍某夫妻不服,又向市中级人民法院提起案外人执行异议之诉,请求立即停止对该房屋强制执行,并解除查封扣押。

争议焦点

买受人是否具有排除强制执行的民事权益

伍某夫妻诉称,首先,他们向邓某购买该房时,并不知道该房设定了抵押,直到在付清房款后要求邓某办理房产过户登记手续时,才知道邓某以该房屋办理了抵押登记,且还有银行贷款未还清。在明知该房屋尚有抵押登记的情况下,他们不可能向产权部门递交办理房屋过户登记手续申请,为此伍某已多次督促邓某尽快还清贷款,办理过户手续,但邓某未予理会,导致该房屋被查封前未能办理过户手续。且法院已查明邓某将该房屋抵押银行,在买卖房屋时未解除抵押登记,这充分证明了是邓某的过错造成无法过户,而伍某夫妻不构成自身原因造成过错。其次,伍某夫妻在2013年与邓某签订了房产买卖合同,并按合同约定支付了全部价款,已合法占有使用该房屋,是该房屋的实际权利人。据此,应认定伍某夫妻对涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益,应解除对该诉争房屋查封并停止执行。

冯某辩称,伍某夫妻没有办理房产过户手续有重大过错。伍某不能以该房屋尚在银行办理抵押为由主张无法办理过户手续,他们可以通过通知邓某限时协助办理过户手续或通过诉讼程序要求邓某及时办理房产过户手续,但在伍某提供的证据中没有作出积极要求邓某办理过户手续的行为。因此,没有办理过户手续是伍某的过错造成的。根据伍某提供的合同及收款收据,该买卖合同是尚未达到合法生效的要件,在该合同中没有明确约定交易标的物,其所提供的收款收据为了应付本案的诉讼而在起诉前所一次性出具的,从而反映伍某没有履行支付房款的义务,因此其不能取得房屋的所有权。

邓某陈述称,他至今未还清银行的贷款,涉讼房屋仍在银行设定抵押权。与伍某夫妻双方协商转让房屋时,也未将房屋所有权证出示给伍某夫妻查看。

终审判决

不具备排除执行的民事权益,买受人被判败诉

市中级人民法院认为,本案是案外人执行异议之诉。

伍某夫妻作为案外人请求停止对涉案标的物执行,应享有足以排除强制执行的民事权益,即需要同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件才能阻却执行。伍某提供房产买卖合同、收款收据及银行活期明细信息等证据,证明其在涉案标的查封前已与被执行人邓某签订房屋买卖合同,并支付全部购房款给出卖人。伍某还提供了物业公司出具的证明、交物业服务费收据及交水电费发票等证据,证明其已占有使用涉案房屋。应认定伍某在原审法院查封之前,已与出卖人就讼争房屋签订了合法有效的书面买卖合同,并且已支付了全部价款及占有使用该房屋。伍某上诉主张因邓某出卖房屋时未告知该房屋已抵押在银行,并且由于房屋已抵押原因导致未能办理房屋转移登记手续,其没有过错,应停止对该房屋的执行。

市中级人民法院认为,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,邓某未经抵押权人同意,将用于抵押的房屋转让给伍某夫妻,且受让人未代为清偿债务,双方之间的房屋转让行为违反上述规定。该房屋仍设定他人抵押权,在抵押贷款未清偿及抵押权未注销前,伍某夫妻不享有足以排除强制执行的民事权益,而且伍某夫妻作为受让人,在购买房屋时没有查看该房屋的所有权证,以至没有了解该房屋是否设定抵押权登记,没有尽到买受人合理的注意义务,以致该房屋因设定他人抵押权而未能办理转移登记手续,存在过错。伍某夫妻上诉主张对涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益,应解除对涉案标的物查封的理据不足,遂作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

办案法官提醒消费者,购买不动产时要具备查看房产的所有权证的意识,了解该房屋是否设定抵押权登记,清楚办理转移登记手续及相关购房注意事项,尽到买受人合理的注意义务,谨慎交易。应当及时办理过户手续,避免日后被他人主张权利,面临被查封、扣押拍卖的风险。

■ 链接 

相关法条

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。


                                                                                                                                                                            撰稿人:李观帆