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消费者收楼后发现有质量问题 拒付余款违约金应该如何算
来源:  发布时间:2018-08-30

消费者向房地产公司购买了商品房,发现窗户出现积水渗水的质量问题,在交涉、投诉未果的情况下,遂拒绝支付余款。在经鉴定质量瑕疵可修复时,双方又就违约金计算时间的问题发生纠纷。依照法律,消费者的违约金时间到底该怎么算呢?

    

案情回放

收楼后因窗户积水渗水拒付余款

2014年311日,阳西县某房地产公司与蔡某签订一份商品房买卖合同,向蔡某出售阳西县新城某楼盘一套商品房,双方签订《住宅质量保证书》,约定保修期限为一年,蔡某支付了购房首期款。430日,房地产公司将商品房产权过户至蔡某名下,并协助其办理了房产证。85日,蔡某和农业银行某支行签订《个人购房担保借款合同》,约定贷款40万元给蔡某。

在使用过程中,蔡某发现商品房窗户存在积水渗水问题,与房地产公司交涉,并向有关部门投诉反映,但未得到解决。为此,蔡某于1015日向银行发出《撤回借款申请情况说明》,要求等待解决商品房买卖纠纷后再办理借款。银行即于115日告知房地产公司其暂不发放贷款,房地产公司亦已反馈该信息给蔡某。因向蔡某催收剩余40万元购房款无果,房地产公司遂诉至法院。

    

一审判决

支付尚欠购房款及违约金

案件审理过程中,法院依蔡某申请,委托鉴定公司、工程顾问公司分别对涉案商品房质量及窗户修复费用进行评定。其中,鉴定公司评定商品房窗户存在安装缺陷,导致出现积水及渗水现象;工程顾问公司评定修复费用为11662.3元。

法院审理认为,蔡某在收楼后发现商品房存在质量瑕疵,在未确定可修复,且不严重影响正常居住使用的情况下,有权拒付剩余购房款。但经鉴定质量瑕疵具有可修复性,未严重影响正常居住使用。鉴定意见书已送至蔡某,蔡某对质量瑕疵已明晰,应当即时支付剩余购房款。蔡某没有支付,其行为已构成违约。蔡某应支付尚欠的购房款40万元及违约金,违约金应以剩余购房款40万元为基数计算,从蔡某收到鉴定意见书的次日即2017829日起按日息万分之二计算,计至本判决确定的给付之日止。房地产公司不服一审判决,向市中级法院提起上诉。

    

终审判决

逾期违约金计算时间改判

房地产公司认为已经完成交付义务,蔡某使用并居住商品房至今,仍未付清剩余购房款,尚未履行主要合同义务。从数额上看,11662.3元修复费用相对于40万元购房款差距极大,不应以较小瑕疵对抗合同主债务的履行,蔡某不予支付大额购房款纯属恶意拖欠行为。因此,诉请蔡某违约金按日利率万分之二计算,从2014115日起计。

市中院审理认为,比照涉案商品房所存在的质量瑕疵及修复费用,蔡某长期拒绝支付余下大部分购房款,显然有失公平。房地产公司于2014115日被银行告知不予发放贷款,并即时将该信息反馈给蔡某,蔡某应依约自2014115日起的15天内支付剩余购房款。但鉴于房地产公司一直未及时为蔡某进行质量瑕疵修复致使双方矛盾加剧,对于蔡某拖欠购房款的行为,房地产公司亦存在过错,应承担一半的责任。

市中级法院依法判决,蔡某应支付尚欠的购房款40万元及违约金。违约金按日利率万分之二的50%计算,从20141121日起计至本判决确定的给付之日止。

    

法官说法

抗辩权的权利不能高于义务

办案法官指出,在本案中房地产公司已协助蔡某办理了涉案商品房的房产证,可反映涉案商品房是经有关部门验收合格并具备居住使用的条件。蔡某反映的质量问题仅是指窗户积水渗水,一般情况下,该质量问题并不会达到严重影响正常居住的程度,且经鉴定渗水问题是由于窗户存在安装缺陷所致。即使按蔡某辩称其是由于房地产公司拒绝维修才一直拒绝支付余款,但蔡某请求房地产公司先履行的债务应与其后履行的债务相对均等,即蔡某在行使抗辩权时其所享有的权利不能过分高于自己应承担的义务,以小金额款项拒绝大部分购房款是高于自己应承担的义务。

    

                                                                                                                                                                        撰稿人:施震宇 刘小婷