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以案说法
一审生效案件错误再审改判 签收新房钥匙视为交楼认同
来源:  发布时间:2018-08-30

近日,市中级法院启动再审程序,审理了一系列因房地产公司没有按照商品房买卖合同约定时间交房而引起的违约金纠纷案件。

    

案情回放

开发商逾期交房被诉

2012年至2013年期间,多个买房者在江城区某房地产公司开发的一个楼盘购买了商品房。房地产公司与买房者在购房合同中约定的交房时间为2013630日,若逾期交房每天按房价万分之三来赔付违约金。由于房地产公司没有控制好工期,导致不能如期向购房者交楼。

涉案楼房最终在2014113日办理竣工验收合格手续。在此期间,有十多个购房者因急于装修或其他原因,已经在楼房竣工验收合格前,前往房地产公司领取房屋钥匙及办理收房手续。事后,这些已经领取房屋钥匙的购房者,要求房地产公司支付201371日至2014113日期间的逾期交房违约金一万元至三万元不等,并起诉至法院。

    

一审判决

判定违约天数

一审法院根据实际情况,确认房地产公司有逾期交房的事实,并认定房地产公司应按合同约定支付购房者违约金,违约天数从约定的交房日期次日计算至楼房竣工验收合格之日。判决作出后,房地产公司和购房者均没有上诉。

    

再审判决

重新调整违约天数

由于市中院发现一审已经生效的案件存在错误,依职权提审该批案件。

市中院认为,由于购房者已经实际接收房屋并办理接收手续,根据双方签订合同的约定,房地产公司向购房者交楼之时,购房者有权利要求房地产公司向其出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及验收合格证明,同时也有义务谨慎审查楼房是否达到合同约定的交付条件。虽然案件没有证据证明房地产公司向购房者出示相关文件,但是双方签订了《业主钥匙签收单》,可见购房者并没有拒绝交接,购房者对房屋钥匙的签收应视为对房地产公司交付房屋行为的认同,购房者事后不能以收楼时房屋未经验收合格为抗辩理由,主张在其收楼之后出卖人逾期交楼的违约责任。因此,房地产公司应承担的逾期交房天数应从合同约定的交楼日期次日起,计算至购房者实际接收房屋之日,而不是计算至验收合格之日。据此,市中院对原生效判决错误之处作出了改判。

    

法官说法

办理接收手续视为双方合意

办案法官指出,建筑法第六十一条规定:建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。合同法第二百七十九条也作了基本相同的规定。根据上述规定,房屋质量合格交付是出卖人依照法律规定或依当事人的约定交付标的物的主要义务,是法定义务,是法律直接规定的特别义务。根据上述规定,交付的房屋必须是经竣工验收合格的房屋。本案中,由于房地产公司逾期交房在前,买受人收楼在后,收楼时买受人未要求房地产公司出具竣工验收合格手续,未尽到谨慎审查的义务,由此可推定买受人接收房屋时,对房屋没有竣工验收合格是知情的。此时,房地产公司与买受人之间办理接收房屋手续,应视为是基于双方合意的行为。事后,涉案的楼房经验收合格并补办了验收手续。此种情况下,买受人若以验收合格之日作为实际交付之日主张逾期交付房屋违约责任的,不应予以支持。因为,此种情形的交付多为根据当事人的约定,且房屋质量合格,既没有影响使用,又不存在质量风险,故买受人主张逾期交付责任有违诚信原则。

    

■ 相关法律条文

《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

                                                                                                                                                                                    撰稿人:林惠雯